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胡钦律师 胡钦律师,现任于广西优秀律师事务所的广西天狮灵动律师事务所总所。2017年度广西律师协会维护律师执业权利委员会优秀会员。曾经服务多家金融企业,房地产企业和汽车企业等大型企业,十年间从点滴案件和各类企业法务经理的... 详细>>

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律师姓名:胡钦律师

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成功案例

“即买即收租”的投资商铺行为其实是“民间借贷”

“即买即收租”的投资商铺行为其实是“民间借贷”


关键字:高回报 高利息 高返利 名为租赁实为借贷


【审理法院】广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

【案号】(2016)桂0105民初XX

【原告委托代理人】广西天狮灵动律师事务所 胡钦律师、邓攀律师


【案情介绍】

2015年期间,一家名为“广西XXXX有限公司”的房地产开发商为了销售其投资开发的商铺,在商铺还在预售未完工阶段,就向社会打出“地铁旺铺,即投资即收租”的广告标语。该房地产开发商公司承诺:只要投资者投资商铺,再将商铺交由公司管理经营,由公司进行出租,并不需要投资者操心,也无需投资者管理商铺,从合同生效日的下个月起,保证每个月投资者都可以收到金额固定的商铺租金。

原告是一位东北人,恰好想来广西投资,于是就向“广西XXXX有限公司”投资了10个商铺,合同签订后立即支付了XX万的全额商铺款。在连续收到“广西XXXX有限公司”2个月的固定租金之后, 原告就觉得有疑惑,自己购买的商铺还在预售未完工阶段,那么该房地产开发商公司是出租给谁收取的租金呢?

【办案过程】

原告带着自己的疑问来咨询胡钦律师,胡钦律师在审查原告的合同后指出合同中几个关键内容:1、该合同名称上写着“租赁合同”;2、合同中约定:“投资者投资商铺后,投资者无权经营管理商铺;3、该商铺由房地产开发商安排,交由一家物业公司管理;4、投资者不承担商铺租赁、经营、管理过程中的风险;5、每个月的10号由房地产开发商向投资者发放经营收益金”。

胡钦律师向原告点出本案关键:其实这是一种“名为租赁,实为借款”的民间借贷行为,是房地产开发商进行的一种民间集资的行为。房地产开发商不销售商铺,而是将未完工的商铺以投资的形式,与原告签订租赁合同,但又不将商铺交付给原告使用,同时以每个月高额、固定的收益金作为回报吸引民间资本,而合同中所谓的“该商铺由房地产开发商安排,交由一家物业公司管理”只是一种蒙蔽原告的说辞,实际上并没有任何物业公司实际管理这些未完工的商铺。

【原告律师诉讼策略】

原告将“广西XXXX有限公司”列为被告,提起民事诉讼的诉讼请求可以这么主张1、解除合同,2、要回本金和相应的利息。

本案中,虽然合同名称是“租赁合同”,但是实际上涉案商铺并没有实际完工,也没有实际交付给原告使用,在合同履行过程中,完全不符合“租赁”的法律要件:使用租赁物。而根据“借贷”的法律要件:1、不承担投资风险,2、纯获利?!白饬藓贤庇性级ā巴蹲收咄蹲噬唐毯?,投资者无权经营管理商铺,投资者不承担商铺租赁、经营、管理过程中的风险” ,并且事实上被告每个月向原告支付的固定租金等同于利息。

所以本案是“名为租赁,实为借款”的民间借贷行为,所以原告签订的“租赁合同”实际上就是一份“借贷合同”。 胡钦律师以“民间借贷纠纷”的案由向广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院提起诉讼,法官采纳了该诉讼观点,最终支持了原告的诉讼请求。

【法院判决结果-原告胜诉】

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院判决:1、本案属于民间借贷纠纷;2、被告向原告偿还本金和相应的利息。

【律师点评】

社会上形形色色的投资项目非常多,陷阱则是层出不穷,这类陷阱往往以高回报吸引投资者上当受骗,建议广大投资者多结交些律师朋友,在签合同之前询问律师。



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